Die Eigentumswohnung von der Steuer absetzen, ist klug. Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung kommen unter Umständen hohe finanzielle Belastungen auf einen zu. Das Dach muss irgendwann saniert werden, eine Dämmung der Außenhülle soll Heizkosten sparen. Eine neue Briefkastenanlage soll angeschafft werden.
Alle Aufwendungen, die für die Instandhaltung oder Wertverbesserung des Hauses anfallen, werden von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam entschieden. Doch welche steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten jeder einzelne Wohnungsbesitzer hat, sollte ihm bekannt sein. Für erstmalige Käufer einer Eigentumswohnung steht anfangs die Frage im Raum: Was darf, was darf nicht steuerliche berücksichtigt werden? Hier ein Überblick.
In einer Eigentumswohnung von Steuer absetzen
Nicht alles, was man in sein Eigentum investiert, ist steuerlich absetzbar. Kann man die komplette Eigentumswohnung von Steuer absetzen? Natürlich nicht. Dafür sind aber Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- oder Notarkosten absetzbar, wenn die Eigentumswohnung zunächst vermietet wird.
Vor allem ist also relevant, ob der Käufer einer Eigentumswohnung sein Eigentum selbst bewohnt oder vermietet hat. Viele Eigentumswohnungen sollen Hausbesitzern später als Alterswohnsitz dienen. Zunächst wenden wir uns den Abschreibungsmöglichkeiten zu, die in einer von Ihnen genutzten Eigentumswohnung steuerlich berücksichtigt werden können.
Zwei der größten Posten auf der Liste der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten stellen dabei die Handwerkerleistungen und die haushaltsnahen Dienstleistungen dar.
Steuervorteile in einer selbst genutzten Eigentumswohnung
Um Wertverluste abzuschreiben, gibt es Bedingungen. Das Haus, in dem die Wohnung liegt, darf beispielsweise nicht nach 1987 gebaut worden sein. Wird die Wohnung mindestens zwei Drittel des Jahres von Ihnen selbst bewohnt, können Sie nach dem Kauf acht Jahre lang fünf Prozent der Baukosten abschreiben. Außerdem können Sie alle Darlehenszinsen und Hausverwaltungskosten steuerlich absetzen.
Das Gleiche gilt für alle angefallenen Reparatur-, Renovierungs- oder Sanierungsausgaben am Haus. Malerarbeiten oder Schimmelentfernung sind also absetzbar – doch maximal dürfen nur Beträge bis 1.200 Euro im Jahr abgesetzt werden. Absetzbar sind auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder die Rechtsschutzversicherung, sowie andere Versicherungen, die die Eigentumswohnung betreffen.
Steuervorteile in einer vermieteten Eigentumswohnung
Da Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, zahlen Sie Steuern. Das Finanzamt ermittelt die Höhe Ihrer Steuern, in dem es Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugrunde gelegt. Vermieter von Eigentumswohnungen haben aber die Möglichkeit, sämtliche Kosten und Aufwendungen von der Steuer abzusetzen.
Auch hier darf der Wertverlust der Wohnung steuerlich abgeschrieben werden. Gleiches gilt – wie oben auch – für die Darlehenszinsen, die Kosten für die Hausverwaltung sowie die angefallenen Reparatur-, Instandhaltungs-, Renovierungs- und Sanierungskosten. Alle die Wohnung oder das Haus betreffenden Versicherungen können ebenfalls steuerlich berücksichtigt werden – beispielsweise die Hausratversicherung bei möblierter Vermietung, die Rechtsschutzversicherung oder die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Absetzbar sind außerdem Anwalts- oder Gerichtskosten – zum Beispiel, wenn durch Differenzen bezüglich des Vermietungsverhältnisses ein Rechtsstreit mit dem derzeitigen Mieter der Eigentumswohnung ausgetragen wurde.
Welche Handwerkerleistungen sind steuerlich absetzbar?
Kosten für fällige Renovierungen und Reparaturen durch Handwerker können bei einer Eigentumswohnung steuerlich abgesetzt werden. Dafür gibt es allerdings Voraussetzungen:
- nur 20 Prozent der Handwerkerkosten sind absetzbar: der Arbeitslohn, die Anfahrtskosten oder der Einsatz von Maschinen bei der Schneeräumung
- die Arbeitsleistung muss nachvollziehbar ausgewiesen werden
Daraus ergibt sich, dass beispielsweise Materialkosten keine steuerliche Berücksichtigung erfahren. Mehr als 1.200 Euro werden nicht erstattet. Eigenleistungen wie eine selbst durchgeführte Renovierung sind nicht steuerlich absetzbar.
Generell dürfen für Handwerkerleistungen größere Beträge abgeschrieben werden als für haushaltsnahe Dienstleistungen.
Die Absetzbarkeit haushaltsnaher Dienstleistungen
Wenn „haushaltsnahe Dienstleistungen“ steuerlich berücksichtigt werden sollen, sind gewisse Vorschriften zu beachten. Oft handelt es sich um regelmäßige Dienstleistungen wie Putzarbeiten oder die Pflege eines Ehepartners.
Steuerlich absetzbar sind die Kosten für eine Reinemachefrau, einen Hausmeister, die Räumung von Schnee im Winter oder einen Gärtner. Voraussetzung ist allerdings, dass die Haushaltshilfe bei der Minijob-Zentrale registriert ist. In diesem Fall dürfen von ihrer Arbeitsleistung 20 Prozent abgeschrieben werden. An Abschreibungen dürfen nicht mehr als 510 Euro im Jahr zusammenkommen.
Ist die Haushaltshilfe sozialversicherungspflichtig, oder arbeitet sie als Pflegerin des Wohnungsbesitzers oder seiner Frau auf selbstständiger Basis, dürfen die Eigentümer maximal 4.000 Euro jedes Jahr für ihre Arbeitsleistung abschreiben? Alle anderen Kosten, z. B. für Putzmittel oder Staubsauger, sind nicht absetzbar. Wichtig ist, dass alle haushaltsnahen Dienstleistungen tatsächlich auf dem eigenen Grundstück geleistet wurden.
Steuern sparen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden die Käufer meist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft – mit allen Vor- und Nachteilen, die das aufwirft. Sie können aber nun Kosten steuerlich berücksichtigen, die anteilig
- für die Wartung der Heizungsanlage
- die Reinigung des Schornsteins
- oder einen Gärtnerbetrieb für das Stutzen der Buchsbaumhecke und des Apfelbaumes
angefallen sind. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen jedoch nachweisen, welcher Anteil der angefallenen Kosten von ihnen getragen wurde. Das bedeutet, dass ihr Anteil in der Jahresabrechnung erkennbar sein muss – oder mit getrennter Detail-Rechnung nachgewiesen wurde.
Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers in einer Eigentumswohnung
Unter bestimmten Umständen sind auch Arbeitszimmer und beruflich genutzte Büroräume in einer Eigentumswohnung steuerlich absetzbar. Auch hier sind bestimmte Voraussetzungen zu beachten, um die Abschreibung rechtens sein zu lassen.
Erlaubt sind steuerliche Abschreibungen, wenn Sie als Schriftsteller kein anderes Büro nutzen, sondern in diesem Raum Ihren Arbeitsplatz haben. Sie müssen also ein Heimarbeiter sein – und nicht nur zeitweise im Homeoffice arbeiten.
Das Finanzamt erwartet den Nachweis, dass Sie als Heimarbeiter Ihren beruflichen Mittelpunkt im eigenen Büro haben. Sie müssen dort sämtliche anfallenden Tätigkeiten verrichten. In diesem Fall dürfen Sie die Kosten für das Arbeitszimmer in Ihrer Eigentumswohnung zur Gänze absetzen. Das beinhaltet die Abschreibungsmöglichkeit für sämtliche
- Mietanteile
- Mietnebenkosten wie Energiekosten (z. B. Strom und Heizung)
- die Wasser und Abwasserversorgung
- Renovierungen durch Handwerker
- benötigte Arbeitsmittel (z. B. Notebook, Laserdrucker, Druckerpapier)
- oder Wertminderungen der Wohnung.
Lehrer oder Außendienstler arbeiten nachweislich nicht ausschließlich im eigenen Arbeitszimmer. Sie korrigieren dort aber Klausurhefte oder bereiten Dienstreisen vor.
Steht kein anderer Arbeitsplatz für diese Tätigkeiten zur Verfügung, dürfen die Kosten für das eigene Arbeitszimmer immerhin in gewissem Rahmen steuerlich berücksichtigt werden. Die Voraussetzungen dafür ist, dass der Betrag von 1.250 Euro bei den Abschreibungen im laufenden Steuerjahr nicht überschritten wird.
