Eine eigene Wohnung zu besitzen und diese zu bewohnen oder zu vermieten ist der Wunsch vieler Menschen. Um eine Immobilie zu kaufen, wird meist empfohlen, mindestens etwa 20-30% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einzubringen.
Allerdings kommt es häufig vor, dass Kaufinteressenten für eine Wohnung nicht in der Lage sind, eine Anzahlung in dieser Höhe zu leisten. In manchen Fällen, beispielsweise bei dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage kann es außerdem sinnvoll sein, den Eigenkapitaleinsatz gering zu halten.
Immobilie ohne eigenes Kapital kaufen?
Aber ist es denn auch möglich, eine Immobilie gänzlich, ohne den Einsatz von eigenem Kapital, zu kaufen? Kann man ein Kredit aufnehmen, ohne selbst eine Anzahlung zu leisten?
Die Antwort lautet Ja. Es ist unter bestimmten Umständen möglich, eine Wohnung zu 100% über eine Bank zu finanzieren. Wie das geht, worauf es dabei ankommt und unter welchen Umständen das möglich ist, soll in dem folgenden Text beschrieben werden.
Es gibt zwei grundsätzliche Arten der Vollfinanzierung einer Immobilie
Bei der 100% Finanzierung einer Wohnung wird deren kompletter Kaufpreis über eine Bank finanziert. Das bedeutet, dass ein Kredit in Höhe des gesamten Kaufpreises aufgenommen wird.
Die bei dem Immobilienkauf entstehenden Nebenkosten für einen eventuell beteiligten Makler, für den Eintrag in das Grundbuch, den Notar und die Grunderwerbssteuer werden dabei aus eigenen Mitteln bezahlt. Die Kaufnebenkosten bei einem Wohnungskauf betragen sich, je nachdem, ob ein Makler involviert ist oder nicht, auf 7-10% von deren Kaufpreis.
In manchen Fällen ist es sogar möglich, eine Wohnung zu 110% zu finanzieren. Dabei werden selbst die anfallenden Kaufnebenkosten mitfinanziert und die Wohnung gänzlich ohne den Einsatz eigenen Kapitals fremdfinanziert.
Welche Voraussetzungen sollten erfüllt werden
Um einen Kredit in der Höhe des Kaufpreises einer Wohnung, oder sogar darüber hinaus, zu erhalten, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden.
Zum einen sollte die Bank das Vertrauen haben, dass der aufgenommene Kredit bedient werden kann, zum anderen sollte sich auch der Finanzierende selbst sicher sein, die monatlich anfallenden Raten für Zins und Tilgung des Kredits, zahlen zu können.
Es sollte daher ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen vorhanden sein.
Dieses Einkommen sollte hoch genug sein, dass die für Zins und Tilgung des Kredits anfallenden Raten maximal 40% davon in Anspruch nehmen. Ansonsten kann es passieren, dass die aufgrund der hohen Finanzierungssumme im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenkapitaleinsatz höhere monatliche Belastung den Kreditnehmer zu sehr einschnürt. Außerdem trägt die Bank in diesem Fall ein höheres Risiko.
Neben einem geregelten Einkommen in ausreichender Höhe ist außerdem ein sehr gutes Schufa-Scoring des Kreditnehmers für die Vollfinanzierung einer Wohnung unerlässlich.
Um den Kredit im Falle der Vollfinanzierung einer Wohnung abzusichern, fordern Banken meist zusätzliche Sicherheiten. Diese können entweder durch weitere Immobilien, Barvermögen, Wertpapiere, Bausparverträge oder sonstige Vermögenswerte gegeben werden.
Auch Bürgschaften von Familienmitgliedern oder Freunden, die im Notfall die Bedienung des Kredits übernehmen, können der Bank als Sicherheit dienen.
Die vollfinanzierte Immobilie selbst kann ebenfalls als Kreditabsicherung herangezogen werden. In diesem Fall wird in deren Grundbuch eine Grundschuld in Höhe der Kreditsumme vermerkt. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn die Bank der Meinung ist, dass der Gegenwert der zu finanzierenden Wohnung der Höhe des aufgenommenen Kredits entspricht.
Auch private Lebensversicherungen können der Bank als zusätzliche Sicherheit dienen
Teilweise gibt es auch die Möglichkeit, ein Kombinationsprodukt aus Darlehen und Lebensversicherung abzuschließen. Sogenannte Versicherungsdarlehen sind also eine Möglichkeit, gleichzeitig einen Kredit aufzunehmen und diesen direkt über die damit verbundene Lebensversicherung abzusichern.
Bei der Vollfinanzierung einer Wohnung als Kapitalanlage können die durch die Vermietung der Wohnung generierten Einnahmen außerdem helfen, der Bank die gewünschte Sicherheit zu geben, dass der Kreditnehmer die monatlichen Kreditraten tragen kann.
In manchen Fällen reichen die Mieteinnahmen sogar aus, um die anfallenden Kosten für den Kredit zu tragen. Allerdings ist bei diesem Modell zu beachten, dass Banken nicht die gesamten Mieteinnahmen den anfallenden Kosten gegenüberstellen.
Außerdem sollte berücksichtigt werden, dass es auch zu kurzfristigen Mietausfällen kommen kann. Dies kann während der Neuvermietung der Wohnung oder während Sanierungsarbeiten vorkommen. Auch in dieser Zeit sollte es möglich sein, die Kosten für Zins und Tilgung zu tragen. Mieteinnahmen verbessern also die Chancen auf eine Vollfinanzierung, sie ersetzen aber keinesfalls ein regelmäßiges Einkommen.
Bei der Vollfinanzierung von einer Wohnung sollte beachtet werden, dass die Konditionen für Zins und Tilgung des aufgenommenen Kredits durch den fehlenden Eigenkapitaleinsatz etwas höher ausfallen können. Diese sinken mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals. Mehr Eigenkapital bedeutet im Allgemeinen mehr Sicherheit für die Bank und für den Kreditnehmer. Auch die Kreditlaufzeiten sind in der Regel aufgrund der geringeren Finanzierungssumme kürzer.
Als angehender Wohnungseigentümer empfiehlt es sich außerdem, gewisse Rücklagen für eventuell anfallende Reparaturen oder Sanierungsarbeiten beiseitezulegen. Bei der Finanzierung einer Wohnung ohne den Einsatz eigenen Kapitals sollte also unbedingt darauf geachtet werden, dass die Kosten einer unter Umständen anfallenden Reparatur in oder an dem finanzierten Objekt getragen werden können, ohne die monatliche Bedienung des Kredits zu gefährden.
Man kann also eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen. Die Voraussetzungen dafür sind streng und die Konditionen unter Umständen etwas schlechter, als wenn mehr Eigenkapital eingesetzt wird. Dank des aktuell niedrigen Zinsniveaus sind allerdings auch bei einer Vollfinanzierung sehr günstige Kredite möglich.
Fazit
Ob es sinnvoll ist, eine Wohnung ohne den Einsatz eigenen Kapitals zu kaufen, oder nicht kann leider nicht pauschal festgelegt werden. Die Sinnhaftigkeit des Kaufes einer Wohnung ohne Kapitaleinsatz ist immer individuell zu bewerten.
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