Zum 01.12.2020 ist die neue WEG-Reform in Kraft getreten. Durch die Änderungen ergeben sich erheblichen Veränderungen für WEG-Verwalter, sowie Wohnungseigentümer. Dies betrifft auch Ihre Eigentumswohnung in München.
Aufgrund der Vielzahl der Änderungen ist es nicht gerade leicht, alles Wichtige zu überblicken. Im Folgenden erhalten Sie daher eine Übersicht über die Gesetzesanpassungen. So haben Sie alles, was für Sie wichtig ist, direkt auf einen Blick greifbar.
Modernisierung & Sanierung
Die Durchführung von Modernisierung und Sanierung am Gemeinschaftseigentum sollen deutlich einfacher werden. Zukünftig ist dafür nur noch eine einfache Mehrheit nötig. Es kommt nicht mehr auf die Zustimmung von allen Eigentümern an, die von der durchzuführenden Maßnahme beeinträchtigt werden.
Die Kosten tragen müssen dann allerdings nur die Eigentümer, die sich für die Maßnahme ausgesprochen haben. Wird die Maßnahme allerdings mit einer Mehrheit von zwei Dritteln und der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen, so müssen alle Eigentümer die Kosten tragen. Dabei werden diese entsprechend des Miteigentumsanteils auf die Eigentümer heruntergerechnet.
Wenn die bauliche Veränderung allerdings unverhältnismäßig hohe Kosten bedeutet, müssen die Eigentümer, die nicht dafür gestimmt haben, keine Kosten tragen. Hierdurch soll ein Schutz einzelner Eigentümer ermöglicht werden.
Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, bei der die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden müssen. Dies ist der Fall, wenn sich die aufzuwendenden Kosten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes amortisieren. Der Zeitraum ist gesetzlich nicht festgeschrieben und wird nur als angemessen definiert.
Auch für die Modernisierung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer gibt es Änderungen. Dieser hat zukünftig das Recht, auf eigene Kosten bestimmte Einbauten vorzunehmen. Dazu gehören: Lademöglichkeit für ein E-Fahrzeug, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, schneller Internetanschluss.
Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter
Künftig besteht ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Grundsätzlich ist auch zukünftig kein Nachweis einer Qualifikation Voraussetzung für die Erteilung von einer Erlaubnis zum Gewerbe. Jeder Wohnungseigentümer hat nun allerdings das Recht, die Bestellung eines Verwalters zu verlangen. Dieser muss zertifiziert sein, womit der Sachkundenachweis vorliegen dürfte.
Ein zertifizierter Verwalter muss vor der IHK eine Prüfung absolviert haben. Mit dieser weist er nach, dass er über die für eine Tätigkeit als Verwalter notwendigen Fähigkeiten und Kenntnisse verfügt.
Dieser neue Anspruch besteht erstmal zwei Jahre, nachdem die WEG-Reform in Kraft getreten ist (also zum 01.12.2022).
Wer bei Inkrafttreten der Reform zum 01.12.2020 als Verwalter bestellt ist, gilt weitere dreieinhalb Jahre lang als zertifiziert. Somit ist ausreichend Zeit, die nötige Prüfung nachzuholen. Durch die Frist von dreieinhalb Jahren sollen sowohl die Prüfungsstellen entlastet, als auch die Kapazitäten für junge Verwalter erhöht werden.
Bei Eigenverwaltung in eher kleineren Anlagen gibt es vom Grundsatz der Bestellung des Verwalters Ausnahmen. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn es nur bis zu neun Sondereigentumsrechte bestehen. Außerdem muss einer der Wohnungseigentümer als Verwalter fungieren. Auch in diesen Fällen kann allerdings eine Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Verwalter gegeben sein. Dies ist der Fall, wenn ein Drittel der Wohnungseigentümer (gerechnet nach Köpfen) die Bestellung eines solchen verlangt.
Die Fortbildungspflicht bleibt unberührt. Auch zukünftig müssen die Verwalter innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren 20 Stunden Fort- und Weiterbildungen nachweisen. Der Verwalter soll außerdem mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse haben. Selbstständig kann er zukünftig über die Durchführung von geringfügigen Maßnahmen entscheiden. Die Maßnahmen dürfen dabei nur eine geringfügige Bedeutung haben und keine erheblichen Verpflichtungen auslösen. Ein Anhaltspunkt hierfür soll die Größe der Anlage sein.
Dazu gehören beispielsweise kleinere Reparaturen, sowie auch der geringfügige Abschluss von Dienstleistungsverträgen.
Die Wohnungseigentümer haben künftig auch die Möglichkeit selbst festzulegen, welche Aufgaben der Verwalter in Eigenregie erledigen darf.
Verwalter besitzen nun auch eine Außenvollmacht. In bestimmten Fällen ist dafür aber ein Beschluss der Eigentümer notwendig (beispielsweise bei einem Grundstückskauf).
Verwalter können auch einfacher abgerufen werden. Vormals war dafür ein wichtiger Grund nötig. Nun kann dies jederzeit beschlossen werden. Spätestens sechs Monate nach der Abrufung endet der Vertrag vom Verwalter automatisch. Dem Verwalter können zudem keinerlei Prozesskosten mehr aufgelegt werden.
Vereinfachung von Beschlussfassungen und Versammlungen
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Vereinfachung der beiden oben genannten Punkte. Versammlungen der Eigentümer können nun flexibler und digitaler gestaltet werden. Eigentümer dürfen zukünftig auch online an der Versammlung teilnehmen. Eine reine Online Versammlung ist aber nicht vorgesehen.
Die Versammlung ist außerdem zukünftig beschlussfähig, egal wie viele Vertreter anwesend sind. So sollen Wiederholungsversammlungen und damit verbundene Kosten vermieden werden.
Die Ladefrist für die Versammlung ist auf drei Wochen erhöht worden (vorher zwei Wochen).
Außerdem ist ein Einberufungsverlangen künftig auch per E-Mail möglich. Auch Umlaufbeschlüsse sind davon betroffen. Diese bedürfen nun der Textform und nicht mehr der Schriftform. So soll die digitale Nutzung verstärkt werden.
Bezüglich der Protokolle für die Eigentümerversammlungen wird auf eine unverzügliche Anfertigung hingewiesen.
Änderungen in der Kostenverteilung
Über diese kann künftig ausführlicher beschlossen werden. Aktuell beschränkt sich die Rechtslage auf Einzelfälle. Hierfür wird eine qualifizierte Mehrheit benötigt.
Änderungen beim Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat soll deutlich flexibler werden. Die Zahl der Mitglieder kann durch Beschluss flexibel angepasst werden. Vorher gab es eine Festlegung auf drei Mitglieder. Diese entfällt. Außerdem wird die Haftung beschränkt (auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz).
Vereinbarungsändernde Beschlüsse
Beschlüsse dieser Art wirken zukünftig auch ohne die Eintragung ins Grundbuch gegenüber den Erwerbern von Eigentum. Sie müssen auf Grundlage von rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen Öffnungsklauseln gefasst werden.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Bereits als Ein-Mann-Gemeinschaft besteht zukünftig eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit sollen Rechtsunsicherheiten beseitigt werden.
Auch für Ersterwerber gibt es Vorteile. Ab Übergabe des Besitzes dürfen diese zukünftig über die Verwaltung der Gemeinschaft mitentscheiden.
Die Sondereigentumsfähigkeit
Die Sondereigentumsfähigkeit wird erweitert. Dies betrifft Freiflächen wie Terrassen oder Stellplätze. Auch dadurch sollen rechtliche Unsicherheiten beseitigt werden.
Inhalt der Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung wurde neu geregelt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung betrifft zukünftig nur noch die Abrechnungsspitze. Das Rechenwerk, welches zur Jahresabrechnung führt, ist kein Teil mehr des Beschlusses. Dies vereinfacht und beschleunigt den Beschluss einer Jahresabrechnung.
Für Verwalter gibt es nun die Verpflichtung, jedes Jahr einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser ist jeweils zum Ende eines Kalenderjahres fällig.
Im Vermögensbericht müssen die Instandhaltungsrückstellungen sowie das Gemeinschaftsvermögen enthalten sein. Die Instandhaltungsrücklage erhält dabei einen neuen Namen: Erhaltungsrücklage. Dies soll verdeutlichen, dass es sich nicht nur um einen Posten in der Bilanz, sondern um tatsächliches Vermögen handelt.
Möglichkeiten der Entziehung von Wohnungseigentum
Auch die dazugehörigen Vorschriften wurden angepasst. Die Entziehung des Eigentums kann durch eine Verletzung der gemeinschaftlichen Pflichten begründet werden. Ein Beispiel hierfür wäre die Pflicht zur Kostentragung. Ist der Eigentümer dazu verpflichtet und leistet seinen Anteil nicht, so steht die Möglichkeit der Entziehung offen.
Keine Vertragsstrafen durch die Eigentümer
Vertragsstrafen für eine Pflichtverletzung können die Eigentümer nicht beschließen. Dies war im Entwurf eigentlich vorgesehen.
Miet- und Wohnungseigentumsrecht – Harmonisierung
Um hier eine Harmonisierung zu erreichen, besteht zukünftig eine Verpflichtung, Baumaßnahmen zu dulden. Dabei sind Baumaßnahmen innerhalb der Anlage gemeint.
Eine Harmonisierung ist außerdem bei der Betriebskostenabrechnung vorgesehen. Die Änderung betrifft vermietete Eigentumswohnungen. Bei diesen soll künftig die geltende Kostenverteilung angewandt werden müssen. Vormals war die die Wohnfläche (mietrechtlich), sowie die Kostenverteilung nach Anteilen am Mieteigentum heranzuziehen (WEG).
WEG Reform – Chancen für die Eigentumswohnung in München
Die WEG Reform bietet viele Chancen für Wohnungseigentümer. Viele Prozesse wurden vereinfacht und beschleunigt. Darin liegen sicherlich Chancen für eine einfachere und schneller zukünftige Bearbeitung und Beschlussfassung für alle Eigentümer.
