Was tun wenn die Heizung nicht funktioniert

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Heizung: Was tun, wenn Ihre Eigentumswohnung nicht warm wird?

In einer Mietswohnung ist der Fall klar – ist es in ihr nicht ausreichend warm, wird der Vermieter kontaktiert bzw. die Miete gemindert. Doch wie sieht es in einer Eigentumswohnung aus? Einen Vermieter gibt es hier nicht, an wen können sich Eigentümer also wenden, wenn Ihre Wohnung kalt bleibt?

Rechtslage in Mietwohnungen

Ist eine Mietwohnung nicht ausreichend warm, kann der Mieter die Miete mindern. Folgende Richtwerte gelten dabei tagsüber für eine Mietwohnung:

  • Badezimmer: 22 Grad
  • Wohnräume: 20 Grad
  • Flur/Schlafzimmer: 18 Grad

In der Realität sollte natürlich vor einer sofortigen Mietminderung erst einmal Rücksprache mit dem Vermieter gehalten werden. Kommt dieser dann seinen Pflichten nicht nach, kann allerdings einfach die Miete gekürzt werden, bis das Problem beseitigt ist.

Welche Richtwerte gelten in Eigentumswohnungen?

In Eigentumswohnungen gelten grundsätzlich dieselben Mindesttemperaturen wie in einer Mietswohnung. Das bedeutet, auch dort müssen die o.g. Temperaturen eigentlich eingehalten werden. Ist dies nicht der Fall, kann der Besitzer einer Eigentumswohnung allerdings nicht einfach die Miete kürzen – denn es wird ja gar keine Miete gezahlt.

Das Recht auf angemessene Temperaturen in der Eigentumswohnung ist daher deutlich schwerer durchzusetzen als in einer Mietswohnung.
Die richtige Vorgehensweise in diesem Fall hängt letztendlich von den Gründen ab, warum es in der Wohnung zu kalt ist.

Einstellung der Heizung in der Eigentumswohnung

Um zu sparen, wird eine Heizung oftmals nur zu bestimmten Zeiten im Jahr genutzt. Im Sommer ist es oftmals nicht nötig, die Heizung überhaupt eingeschaltet zu haben. Alternativ kann die Heizung aus Kostengründen auch auf eine geringe Temperatur eingestellt worden sein. Wurde diese von den Eigentümern in einer Versammlung beschlossen, ist dieser Beschluss wirksam.

Ist es einem der Eigentümer nun zu kalt in seiner Eigentumswohnung, so kann er für die nächste Einwohnerversammlung einen Beschlussantrag einreichen. In diesem könnte formuliert werden, die Heizung höher einzustellen oder das Ausschalten der Heizung zu bestimmten Zeiten nicht mehr vorzunehmen.

Sind die anderen Eigentümer allerdings mit der bisherigen Regelung einverstanden, kann es gut sein, dass der Beschlussantrag abgelehnt wird. In diesem Fall besteht noch die Möglichkeit, die Entscheidung anzufechten und zwar mittels einer Klage. Für die Klageerhebung gilt eine bestimmte Frist, die unbedingt eingehalten werden muss. Ist die Frist verstrichen, so ist eine Klage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung nicht mehr zulässig. Die einzuhaltende Frist beträgt dabei einen Monat; die Klage muss außerdem direkt vor Gericht gestellt werden.

Nur wenn diese Voraussetzungen richtig eingehalten wurden, wird die Klage vor Gericht weiterbearbeitet. Ansonsten wird sie als unzulässig abgewiesen.

Wurde die Klage ordnungsgemäß eingereicht, muss diese allerdings nicht unbedingt erfolgreich sein. Nur wenn der angefochtene Beschluss nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, kann die Klage erfolgreich sein. Es handelt sich hierbei um einen leider sehr unbestimmten Begriff. Es kommt also immer auf die jeweilige Auslegung vom Gericht an.

Im Mietrecht kann die Miete gemindert werden, sobald eine Abweichung der festgelegten Temperaturen stattfindet. Diese Grundsätze können aber nicht eins zu eins auf eine Eigentumswohnung umgelegt werden. Werden die Temperaturen allerdings deutlich unterschritten, so spricht dies gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung und die Klage könnte Erfolg haben. Ist die Unterschreitung nur minimal oder nur zu wenigen Zeitpunkten im Jahr, so hat die Klage mit großer Wahrscheinlichkeit keinen Erfolg.

Hinzu kommen allerdings immer Umstände des Einzelfalls, die mit hineinspielen. So kann auch nicht von anderen, bereits getroffenen Urteilen, auf den eigenen Einzelfall abgezielt werden.

Beruhen die zu niedrigen Temperaturen also auf Einstellungsgründen der Eigentumswohnung Heizung und hilft die Eigentümerversammlung dem Problem nicht ab, so kann auf jeden Fall Klage gegen diese Entscheidung eingereicht werden. Ob diese Klage letztendlich erfolgreich ist, hängt dann immer von der Höhe der Unterschreitung sowie von dem jeweiligen Einzelfall ab.

Technische Probleme mit der Heizung in der Eigentumswohnung

Ein weiterer Grund für eine zu kalte Eigentumswohnung kann in einem technischen Problem liegen. Eventuell funktioniert die Heizung nicht richtig und hat einen Defekt. Resultat daraus sind dann die zu niedrigen Temperaturen in der eigenen Wohnung.

In diesem Fall sollte ein Eigentümer sich immer erst mal an die Verwaltung wenden. Durch diese wird dann eine Reparatur beauftragt. Handelt es sich um ein größeres Problem, kann die Verwaltung den Auftrag allerdings nicht selbstständig vergeben. Das ist meistens nur bei kleineren Reparaturen und Defekten möglich. Eine größere Reparatur ist allerdings nicht Teil des Wirtschaftsplanes und muss daher separat beschlossen werden. Als Eigentümer bleibt einem in diesem Fall nur die Aufforderung an die Verwaltung, die Reparatur der Heizung zum Thema in der nächsten Eigentümerversammlung zu machen. Ist das Problem sehr dringend, funktioniert die Heizung beispielsweise im Winter überhaupt nicht, so kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Diese muss sich nicht an die sonst üblichen Fristen halten und kann daher schneller einberufen werden. Eine kaputte Heizung dürfte zudem im Interesse alle Eigentümer liegen, so dass die außerordentliche Einberufung eigentlich kein Problem darstellen dürfte.

Wird die Reparatur nun wider Erwarten von der Eigentümerversammlung abgelehnt, so kann auch gegen diesen Beschluss wieder Klage vor Gericht erhoben werden. Dabei ist es wieder entscheidend, die o.g. Frist einzuhalten.

Das eine solche Reparatur abgelehnt wird, dürfte allerdings ziemlich unwahrscheinlich sein. Es kommt allerdings sicherlich auch auf die Schwere des Defektes der Heizung an und darauf, ob alle Eigentümer von diesem Problem betroffen sind. In der Regel dürfte so ein Beschluss zu einer notwendigen Reparatur allerdings einvernehmlich gefasst werden.

Falsch dimensionierte Heizung

Ein weiteres Problem, aus dem es in der Wohnung zu kalt ist, kann in einer falsch dimensionierten Heizung liegen. In diesem Fall ist die Heizung kann einfach zu klein, um alle Wohnung ausreichend zu heizen.

Auch in diesem Fall führt der Weg wieder über die Eigentümerversammlung, die beschließen muss, die Heizung umzubauen oder eine neue Heizung anzuschaffen. Wird der Antrag abgelehnt, bleibt wieder nur der Weg über eine Klage bei Gericht.
Da eine zu kleine Heizung allerdings nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sind die Erfolgsaussichten hier sehr hoch.

Die Heizung in der Eigentumswohnung – ein Fazit

Grundsätzlich gibt es Mittel und Wege, gegen zu niedrige Temperaturen in der Eigentumswohnung vorzugehen. Allerdings ist es nicht so einfach, wie in einer Mietwohnung, wo einfach die Miete gemindert werden kann, sobald die Temperaturen von der Norm abweichen.

Da allerdings alle Eigentümer einer Eigentumsgesellschaft Interesse an einer warmen Wohnung haben, dürfte es in den meisten Fällen keine Probleme geben. Sind die Probleme allerdings eher individuell, kann es durchaus vorkommen, dass entsprechende Anträge von der Eigentümerversammlung abgelehnt werden. Dann bleibt nur der Weg übers Gericht inklusive Klageeinreichung. Ob der fröstelnde Eigentümer dabei am Ende Recht bekommt, hängt dann immer vom Einzelfall und von der Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung ab.

Da es allerdings sehr wichtig ist, es in der eigenen Wohnung ausreichend warm zu haben, sollte im Zweifelsfall dieser Weg wohl gegangen werden.

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