Das Sondernutzungsrecht einfach erklärt
Eine Eigentumswohnung ist etwas ganz schönes, aber nicht immer kann man all die Fläche nutzen die zur Verfügung steht. Aus diesem Grund wurde das Sondernutzungsrecht entwickelt. Mit der Hilfe dieses Rechts können Eigentümer von Wohnraum und anderen Flächen diese vermieten, verpachten oder zur anderweitigen Fremdnutzung freigeben. Das hört sich leicht an und ist es auch. Aber es gibt dennoch einige Dinge, die man beachten sollte, wenn man das Sondernutzungsrecht einer Eigentumswohnung für sich beanspruchen möchte.
Was ist das Sondernutzungsrecht, Wie kommt es zustande und was muss bei der Nutzung beachtet werden?
Das Sondernutzungsrecht über eine bestimmte Fläche ergibt sich aus der Notwendigkeit der Teilung eben dieser Fläche. Leichter ausgedrückt: Die Eigentümergemeinschaft des Hauses legt im Teilungsvertrag detailliert fest, welche Fläche zu welchem Eigentümer gehört. Dieser hat dann ein ausschließliches Sondernutzungsrecht. In der Praxis bedeutet dieses Recht, dass er die Fläche im Prinzip nutzen darf wie er möchte. Die Nachbarn und Miteigentümer haben bei einer üblichen Nutzung keine Möglichkeiten zur Einwendung. Aber da es sich hier nur um ein Nutzungsrecht, also ein Besitzrecht und kein Eigentumsrecht handelt, darf der Eigentümer des Sondernutzungsrechts eben doch nicht alles. Er darf beispielsweise keine baulichen Veränderungen ohne die Einwilligung der Eigentümergemeinschaft vornehmen, oder die genutzte Zwecke ohne Einwilligung zweckentfremden.
Allerdings ist die Fläche dann noch immer Gemeinschaftseigentum. Das führt dazu, dass die Kosten für den Unterhalt und die Instandhaltung von den Eigentümern des Grundstückes gemeinsam tragen müssen. Dies gilt nicht mehr, sobald in der Teilungsvereinbarung entsprechende Regelungen getroffen wurden. In diesem Falle müssen die Kosten für den Unterhalt vom Nutzer getragen werden. Mögliche Flächen, für die üblicherweise Sondernutzungsrechte vergeben werden, sind unter anderem:
– Gartenanteile
– Pools
– Kellerräume
– Terrassen
Das ist natürlich keine abschließende Aufzählung. Auch Bereiche des Daches, oder aber anderer baulicher Nutzungsbereiche können von einem Sondernutzungsrecht betroffen sein.
Merke: Das Sondernutzungsrecht wird durch die Teilungserklärung detailliert beschrieben und festgelegt. Im Rahmen des Sondernutzungsrechts darf der Nutznießer mit dem ihm zugeteilten Bereich verfahren wie er möchte. Allerdings darf er keine baulichen Veränderungen durchführen. Die Kosten für den Unterhalt der Fläche, welche vom Sondernutzungsrecht betroffen ist, muss in der Regel die Eigentümergemeinschaft tragen. Allerdings nicht in dem Fall einer erfolgreichen Teilungsvereinbarung mit entsprechenden Klauseln.
Abgrenzung zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum
Wenn man vom Sondernutzungsrecht Eigentumswohnung spricht, ist das eigentlich irreführend. Denn das Sondernutzungsrecht ist ein eingeräumtes Recht und zeugt nicht von den Ansprüchen eines Eigentümers. Die hier zur Verfügung stehende Fläche ist öffentlich zugänglich, und kann im Prinzip und rein in der Theorie von jedem Eigentümer genutzt werden. Das Sondernutzungsrecht verbietet die Nutzung durch Jedermann und räumt dem Inhaber des Sondernutzungsrechts erweiterte Nutzungsrechte ein. Das Eigentum verbleibt aber bei der gesamten Eigentümergemeinschaft, die die Kosten für den Unterhalt und die Entscheidung über bauliche Veränderungen und teilweise auch bei der Nutzung zu treffen hat. Unter Sondereigentum versteht man hingegen eine Fläche, die nur dem Eigentümer gehört und durch diesen völlig frei und nach eigenen Vorstellungen genutzt werden kann.
Beispiel: Der Garten mit dem Gartenanteil des Mitglieds der Eigentümergemeinschaft unterliegt dem Sondernutzungsrecht. Die Größe muss im Rahmen der Teilungsvereinbarung festgelegt werden. Die auf dem Grundstück gekaufte Wohnung, welche zum Beitritt in die Eigentümergemeinschaft berechtigt, unterliegt dem Sondereigentumsrecht. Hier kann die Eigentümergemeinschaft keinerlei Einfluss auf die Gestaltung oder die Nutzung ausüben.
Warum ist diese Unterscheidung so wichtig?
Wer selbst in seiner Eigentumswohnung leben möchte, der erhält durch die Teilungsvereinbarung eine detaillierte Übersicht über seine Nutzungsrechte. Etwas komplexer wird es hingegen, wenn man seine Sondernutzungsrechte monetarisieren möchte. Denn es ist festgelegt, dass die Sondernutzungsrechte nur vermietet oder verpachtet werden dürfen, wenn gleichzeitig auch die Sondereigentumsrechte vermietet oder verpachtet werden.
Im Klartext heißt das: Wer seinen Gartenanteil vermieten möchte, der muss auch die dazugehörige Eigentumswohnung vermieten. Es kann durchaus vereinbart werden, dass sonstige Flächen wie der Gartenanteil oder der Keller vermietet werden dürfen. In diesem Fall wird seitens der Eigentümergemeinschaft aber fast immer gefordert, dass die Kosten für die Instandhaltung vom Inhaber des Sondernutzungsrechts getragen werden. Das gilt auch für die Kosten, welche durch Mietschäden entstehen können. Umgekehrt ist es nicht möglich, nur die Eigentumswohnung zu vermieten und den Gartenanteil nicht. Solche Konstruktionen sind nur möglich, wenn der genutzte Wohnraum durch den Eigentümer untervermietet wird. In diesem Fall muss allerdings eine hauptsächliche Nutzung der Wohnräume durch den Eigentümer vorliegen.
Verkauf, Vermietung und Verpachtung: Das sollte auf jeden Fall beachtet werden
Als Besitzer einer Eigentumswohnung kann es natürlich sehr attraktiv sein, diese zu vermieten und so zu monetarisieren. Auch eine Veräußerung kann zu jeder Zeit von Interesse sein. Die Verpachtung kommt fast immer nur dann in Betracht, wenn die zu verpachtende Fläche auch gewerblich genutzt werden kann. Im Prinzip hat man als Eigentümer natürlich immer das Recht, sein Eigentum zu veräußern. Allerdings haben Eigentümergemeinschaften große Spielräume, was die Einflussmöglichkeiten angeht. Wer also eine Eigentumswohnung als Investitionsobjekt kaufen möchte, der ist gut beraten sich ein passendes Angebot genau für diesen Zweck zu suchen.
Es gibt nämlich auch Eigentümergemeinschaften, bei denen eine Weitervermietung nur unter Auflagen oder gar nicht stattfinden darf. Eine Veräußerung ist natürlich immer möglich, allerdings hat oftmals die Eigentümergemeinschaft ein Einspruchsrecht. Damit die Veräußerung dadurch nicht verhindert wird und damit der Eigentümer zum Eigentum gezwungen werden kann, muss die Eigentümergemeinschaft im Falle von Einwendungen die Wohnung selbst übernehmen. Das hört sich kompliziert an, und ist in vielen Fällen auch die finanziell ungünstigere Lösung für den Wohnungseigentümer. Es ist deswegen immer von Vorteil, wenn man vor dem Kauf einen Blick auf die Satzung der Eigentümergemeinschaft und die Teilungsvereinbarung wirft. So kann man sich zusätzlich absichern und bleibt bei Bedarf flexibel.
