Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben wollen, sei es als Kapitalanlage, zur Vermietung oder zur Eigennutzung, sollten Sie sich zunächst informieren. Nur wenn Sie bei der Auswahl des Objekts und der Gestaltung des Kaufvertrags alles richtig gemacht haben, ist eine Immobilie eine lohnende Investition. Informieren Sie sich über die wichtigsten Überlegungen, die Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung anstellen sollten, und über die rechtlichen Gefahren, die auf unbedarfte Käufer lauern.
So finden Sie die perfekte Traumwohnung
Immobilienmakler weisen schnell darauf hin, dass die Lage der wichtigste Faktor ist. Theoretisch ist das auch richtig, denn nur wenn Ihr Haus gut gelegen ist, werden Sie es auf lange Sicht zu schätzen wissen. Planen Sie also vorausschauend und suchen Sie sich eine zukunftsträchtige Gegend aus. Das gilt auch, wenn Sie die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern kaufen und direkt vermieten wollen. Je stärker die Nachfrage ist, desto attraktiver ist der Ort. Eine günstige Lage kann also die Mietrendite Ihrer Eigentumswohnung erheblich steigern.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie jedoch nicht nur auf die Wohnung, die Lage und die Infrastruktur achten. Denken Sie daran, dass Sie beim Kauf einer Wohnung anteiliges Eigentum an dem gesamten Haus erwerben. Wenn Sie wichtige Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – nicht gründlich geprüft haben, kann sich die vermeintliche Traumwohnung in einen finanziellen Albtraum verwandeln. Wenn zum Beispiel eine teure Dachsanierung noch im Jahr des Kaufs ansteht, kann das Ihre gesamte Finanzplanung über den Haufen werfen.
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie die folgenden Unterlagen sorgfältig prüfen:
Teilungserklärung: Hier wird festgelegt, was Gemeinschafts- und Sondereigentum ist und welche Rechte und Pflichten die einzelnen Miteigentümer haben.
Vorherige Jahresabrechnungen: Sie geben Auskunft über die tatsächlichen Kosten der Wohnung (z. B. Höhe des Wohngeldes).
Protokolle früherer WEG-Versammlungen: Diese Dokumente geben unter anderem Auskunft über frühere Probleme, die Höhe der Instandhaltungsrücklage und deren Verwendung sowie über zukünftige Baupläne.
Ein Auszug aus dem aktuellen Grundbuch: Gibt Auskunft über die formalen Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und sonstige Belastungen sowie eingetragene Rechte Dritter (z.B. Wohn- oder Wegerechte).
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente. Sie gibt Hinweise darüber, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gerechnet wird.
Die Teilungserklärung ist in drei Bestandteile gegliedert:
Gemeinschaftsordnung: Hier werden die WEG-Regeln festgelegt (z.B. wie hoch ist der Anteil des Einzelnen an den Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen? Wer hat welches Stimmrecht? Dürfen die einzelnen Wohnungen ausschließlich privat oder auch gewerblich genutzt werden)?
Aufteilungsplan: Dieser Plan legt die Lage und Größe der einzelnen Bauteile sowie deren Aufteilung auf die WEG fest.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigt die bauliche Trennung der einzelnen Gebäudeteile.
Es ist wichtig, die Teilungserklärung genau zu prüfen. Denn die Teilungserklärung hat gegenüber dem Kaufvertrag grundsätzlich Vorrang. Das heißt, wenn im Kaufvertrag zum Beispiel steht, dass Sie das Recht haben, den Gemeinschaftsgarten zu nutzen, dies aber nicht in der Teilungserklärung steht, müssen Sie den Garten aufgeben. Letztendlich zählt nur, was in der Teilungserklärung steht.
Wichtiger Hinweis: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, müssen Sie einen Notar beauftragen. Der Notar dient als unparteiischer Dritter, der alle Ihre Fragen zum Kaufvertrag, zur Teilungserklärung und zu anderen Dokumenten beantwortet. Eine besondere Rechtsberatung darf der Notar hingegen nicht leisten.
Kurz gesagt: Der Notar wird Ihnen die Bedeutung der Klauseln A und B erklären, aber er wird Sie nicht beraten, welche Klausel für Sie als Käufer am besten ist. Um das herauszufinden, müssen Sie dies mit einem Fachanwalt besprechen. Die Spezialisten werden Sie bei der Aushandlung des bestmöglichen Kaufvertrags unterstützen.
Stolperfallen beim Kauf einer Eigentumswohnung: Was muss beim Kaufvertrag beachtet werden
Der Kaufvertrag für eine Immobilie, egal ob Penthouse oder Maisonette, muss immer notariell beurkundet werden. Dies schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 311b vor. Damit entfällt gleichzeitig die Suche nach Mustern oder Vorlagen im Internet. Die Vertragsgestaltung wird vom Notar übernommen.
Damit der Notar weiß, was der Kaufvertrag für Ihre Wohnung enthalten muss, ist ein gemeinsamer Termin mit Käufer und Verkäufer erforderlich. Bei diesem Treffen erfragt der Notar alle relevanten Informationen und entwirft auf dieser Grundlage einen Kaufvertragsentwurf. Bei einem Privatkauf haben Sie mindestens 14 Tage Zeit, den Vertrag gründlich zu prüfen, sobald Sie ihn in Händen halten. Vorher kann der Notar keinen Beurkundungstermin für die Vertragsunterzeichnung organisieren.
Im Rahmen eines Wirtschaftsplans legt die Hausverwaltung die Höhe des Hausgeldes fest. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter liegt bei etwa 3 Euro. Das Hausgeld kann auf unterschiedliche Weise auf die verschiedenen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Es kann zum Beispiel nach der Quadratmeterzahl oder nach der Zahl der bewohnten Einheiten berechnet werden. Am Ende des Abrechnungszeitraums wird eine Jahresabrechnung erstellt, und Sie müssen entweder eine Nachzahlung leisten oder sich ein eventuelles Restguthaben auszahlen lassen.
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie Ihren Mietern umlagefähige Nebenkosten wie Hausmeisterdienste und Müllentsorgung in Rechnung stellen.
Wie läuft der Wohnungskauf Schritt-für-Schritt ab?
Sie haben ein passendes Objekt entdeckt, es gründlich besichtigt, eine Kaufpreisvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen und die Finanzierung gesichert. Herzlichen Glückwunsch, dann steht der Verwirklichung Ihres Traums von der Eigentumswohnung nichts mehr im Wege!
Schritt 1: Vereinbaren Sie einen Termin bei einem Notar und führen Sie ein Vorgespräch
Der erste Schritt besteht darin, dass Sie und der Immobilienverkäufer einen Notar aufsuchen. Der Notar wird alle sachdienlichen Informationen einholen, um einen Vorentwurf des Vertrags für Sie zu erstellen.
Schritt 2: Ist eine 14-tägige Beurteilungsfrist
Nach Erhalt des notariellen Kaufvertragsentwurfs haben Sie mindestens zwei Wochen Zeit, ihn zu prüfen. Sie sollten nicht zögern, den Notar zu kontaktieren, wenn Sie Fragen zu dem Dokument haben. Fehler beim Immobilienerwerb können teuer werden.
Schritt 3: Finanzierung sicherstellen
Sobald Sie eine geeignete Immobilie gefunden und die Höhe des erforderlichen Kreditbetrags ermittelt haben, sollten Sie sich um die Finanzierungsmöglichkeiten bemühen. Sie sollten den Darlehensvertrag nicht sofort unterschreiben, wenn die Bank Ihnen grünes Licht gibt. Am besten unterschreiben Sie ihn spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin, sagen Experten. Sie haben 14 Tage Zeit, von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen und den Kredit zu widerrufen, wenn etwas schiefläuft.
Schritt 4: notarielle Beglaubigung des Vertrags und Unterzeichnungstermin
Wenn der Vertrag keine Probleme aufweist, müssen Sie und der Verkäufer einen gemeinsamen Notartermin für die endgültige Unterzeichnung des Vertrags wahrnehmen. Bei diesem Termin wird der Notar den Vertrag noch einmal Wort für Wort durchlesen. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen und letzte Unklarheiten auszuräumen. Der Vertrag kann vom Notar einfach geändert werden.
Schritt 5: Bezahlung der Wohnung
Nach der Vertragsunterzeichnung müssen Sie Ihre Immobilie nur noch bezahlen. Befolgen Sie einfach die Zahlungsmodalitäten, die im Vertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner festgelegt sind. Das Finanzamt wird Sie etwa zur gleichen Zeit auffordern, die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Nur wenn diese erfolgt ist, kann das Grundbuch so geändert werden, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind.
Schritt 6: Grundbuchänderung und Eigentumsübertragung
Solange Ihr Name nicht im Grundbuch eingetragen ist, sind Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer der Wohnung. Jetzt müssen Sie nur noch warten, bis der Notar die Grundbuchänderung in Ihrem Namen in Auftrag gibt. Da das Verfahren, leider mehrere Wochen oder sogar Monate dauern kann, sollten Sie den zuständigen Notar bitten, vorsorglich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch für Sie eintragen zu lassen. Dadurch wird verhindert, dass der jetzige Eigentümer die Wohnung nach Ihrer Unterschrift unter den Kaufvertrag weiterverkauft oder ohne Ihre Zustimmung Hypotheken oder andere Pfandrechte auf die Immobilie aufnimmt.
Schritt 7: Übergabe der Wohnungsschlüssel
Halten Sie sich bei der Schlüsselübergabe an die Protokolle, die Sie im Kaufvertrag vereinbart haben, genauso wie bei der Zahlung. Die Schlüsselübergabe kann zum Beispiel erfolgen, bevor Ihr Name im Grundbuch eingetragen ist. Dies ist abhängig von den Vertragsbedingungen, die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurden.
