Nach dem Kauf einer Immobilie mit der Absicht, diese zu vermieten, muss einiges beachtet werden, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Die richtige Immobilie
Lage
Je nach Lage fallen die Voraussetzungen und Interesse von Mietern unterschiedlich aus.
Preis und Zustand
Der effektive Wert von infrage kommenden Objekten lässt sich durch einen Gutachter feststellen.
Folgende Punkte sind bei der Vorauswahl zu beachten:
- Lage
- Mietspiegelhöhe
- Baulicher Zustand
- Bevorstehende Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen
- Ausstattung (Anschlüsse, Leitungen, sanitäre Anlagen)
- Zustand der Heizung
- Energieausweis
Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag muss gelesen und verstanden sowie Unklarheiten vor der Unterzeichnung geklärt sein. Empfehlenswert ist die Ausarbeitung des Vertrags durch einen Notar oder Anwalt.
Räumt der Verkäufer nicht genügend Zeit zur Prüfung des Vertrages ein oder verhält sich merkwürdig, ist Vorsicht geboten.
Zu prüfende Punkte vor Vertragsabschluss:
- Grundbuch
- Baulastenverzeichnis
- Verträge (Hausverwaltung, Versorger, Versicherungen)
Passende Mieter finden
Die beste Möglichkeit mit der größten Reichweite sowie genügend Informationen und ansprechende Bilder zu platzieren, bietet sich auf bekannten Immobilienportalen. Bei der Bevorzugung einer bestimmten Zielgruppe sollten die Wunschvorstellungen in der Beschreibung hervorgehoben werden.
Besichtigungstermin
Eine Eigentumswohnung richtig vermieten heißt auch, wenn möglich auf eine Massenbesichtigung zu verzichten. Einzelbesichtigungen vermitteln, trotz Mehraufwand, einen besseren Eindruck.
Begutachtung von Interessenten
Die Interessenten sollten in die bestehende soziale Grundstruktur passen und über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen. Dabei ist ein mündliches Versprechen nicht ausreichend. Eine mögliche Absicherung ist die Mieterselbstauskunft. Zudem empfiehlt sich die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sowie die letzten drei Gehaltsnachweise. Die Schufa-Auskunft dient als Überblick über die Zahlungsmoral. Ein Restrisiko für Mietbetrüger bleibt trotzdem bestehen.
Ein zuverlässiger Schutz vor Mietausfällen und Mietbetrügern bietet die Mietausfallversicherung.
Mietvertrag
Zusammen mit dem Mietrecht regelt der Mietvertrag die Pflichten und Rechte von Vermieter und Mieter. Aus diesem Grund sollte der Einzug eines Mieters nach der Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgen. Der Einzug vor Vertragsabschluss kann bei Mietstreitigkeiten zu Problemen führen.
Mündliche Verträge unterliegen den gesetzlichen Vorschriften des BGB, welche größtenteils zum Nachteil des Vermieters ausgelegt sind.
Zum Schutz des Eigentums und Erhaltung des Werts hat der Vermieter folgende Rechte:
Mietkaution
Zur Absicherung von finanziellen Schäden darf der Vermieter eine Mietkaution in der Höhe von zwei bis drei Monatsmieten verlangen. Gesetzlich nicht erlaubt sind mehr als drei Nettokaltmieten.
Rechte bei Mietausfall
Ausbleibender Mietzahlungen sind mit einer Fristsetzung anzumahnen. Bei mehr als zwei ausstehenden Monatskaltmieten kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Bei weiteren Mietausständen und dem Verbleib des Mieters in der Wohnung trotz Kündigung sollte die Räumungsklage veranlasst werden.
Pfandrecht
Das Recht des Vermieters auf das Pfandrecht greift oft nicht, weil die in der Wohnung befindlichen Sachen nicht pfändbar sind und somit die Ausführung des Pfandrechts verhindern. Die Geltendmachung auf einen späteren Zeitpunkt als das laufende sowie das folgende Mietjahr für Entschädigungsforderungen ist nicht möglich.
Mieterhöhung
Die vereinbarte Mieterhöhung ist im Mietvertrag festgehalten.
Staffelmiete
Dabei handelt es sich um die schrittweise Mieterhöhung in definierten Zeitabständen, welche nicht unter einem Jahr liegen dürfen. Weitere Erhöhungen sind lediglich bei Veränderungen der Betriebskosten oder Modernisierung möglich.
Indexmiete
Die Indexmiete ist die Anpassung der Miethöhe bezüglich dem allgemeinen Lebenshaltungsindex von privaten Haushalten mit einer unveränderten Miete während mindestens einem Jahr.
In folgenden Fällen hat der Vermieter das Recht, die Miete ohne vertragliche Vereinbarung zu erhöhen:
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Diese Mieterhöhung bildet sich aus den Entgelten der vergangenen vier Jahren für Wohngemeinden bezüglich Wohnraum und Lage. Die Mieterhöhung darf nur geltend gemacht werden, wenn die Höhe seit 15 Monaten keine Veränderung erfahren hat. Die Miete darf sich, je nach Bundesland, nicht um mehr als 15 bis 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen.
Mieterhöhungen bei Modernisierung
Die Miete darf erhöht werden, wenn bauliche Maßnahmen durchgeführt worden sind, welche den Gebrauchswert einer Mietsache nachhaltig erhöhen. Die jährliche Miete kann nach der Modernisierung grundsätzlich bis zu 11 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden.
Nebenkosten
Die umlagefähigen Nebenkosten sind mit dem Begriff Betriebskosten genannt und dürfen nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese vertraglich vereinbart sind.
Kündigungsrecht Vermieter
Für den Vermieter sind die Kündigungsmöglichkeiten beschränkt. Ein Mietverhältnis kann dann gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht wie der Eigenbedarf oder die Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter. Die Kündigung mit Begründung muss schriftlich zu erfolgen. Der Vermieter muss auf die Frist und die Form des Widerspruchs nach BGB hinweisen.
Rechte des Mieters
Die Rechte eines Mieters sind im Mietvertrag und dem Mietrecht des BGB geregelt. Diese dienen dem Schutz des Mieters und sind eine rechtliche Grundlage bezüglich Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sowie verschiedenen Mietparteien.
Übersicht der wichtigsten Mieterrechte
Hausrecht
Mit der Schlüsselübergabe an den Mieter darf der Vermieter den Wohnraum nicht mehr ohne Zustimmung des Mieters betreten. Das Zutrittsrecht für Besichtigungen besteht in bestimmten Fällen weiterhin, zum Beispiel bei Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten. Der Vermieter kann ebenfalls Zutritt in Absprache für Besichtigungen von Kaufinteressenten oder Nachmieter verlangen.
Ruhezeiten
Der Mieter hat das Recht auf die Einhaltung der Ruhezeiten im Haus und muss diese auch berücksichtigen. Das Spielen von Instrumenten muss außerhalb der Ruhezeiten und während der Nacht liegen und sollte zwei Stunden täglich nicht überschritten. Der Lärm von Kindern muss auch in Ruhezeiten akzeptiert werden.
Einrichtung und bauliche Veränderungen
Der Mieter darf zum Anbringen von Einrichtungsgegenständen und Bildern die entsprechenden Maßnahmen ohne Erlaubnis vornehmen. Der Erlaubnis des Vermieters bedürfen Veränderungen von den Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Wanddurchbrüche.
Einzug von Familienangehörigen
Während der Einzug von Verwandten und Freunden die Zustimmung braucht, dürfen nahe Familienangehörige ohne Einverständnis des Vermieters einziehen. Die Wohnung darf nicht überbelegt sein.
Instandhaltung
Grundsätzlich haben Mieter das Recht auf einen vertragsgemäßen Zustand des Mietobjektes. Gleichzeitig ist der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Bei nicht fristgemäßer Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter kann der Mieter die Miete mindern.
Absicherung
Die Mietkaution des Mieters kann nach Beendigung des Mietvertrages für ausstehende Mieten und Reparaturen verwendet werden. Diese muss im Mietvertrag aufgeführt und auf einem eigens dafür vorgesehenen Konto angelegt werden. Die Alternative zur Mietkaution ist die Mietkautionsbürgschaft in Form einer Bürgschaftsurkunde.
Das Verfahren nach einer Räumungsklage kann sechs bis zwölf Monate dauern. Empfehlenswert ist eine Mietausfallversicherung.
Versteuerung der Mieteinnahmen
Liegen die Gesamteinnahmen inklusive weiterer Einkünfte jährlich unter dem steuerlichen Freibetrag, entfällt die Versteuerung der Mieteinnahmen. Darüberliegend kann zur Berechnung die Nettokaltmiete herangezogen werden.
Management und digitale Verwaltung einer Immobilie
Zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben zählen die jährliche Nebenkostenabrechnung, die Verwaltung von Dokumenten und die Übersicht von Zahlungen und Rentabilität.
