Die Eigentümergemeinschaft ist eine sehr beliebte Rechtsform für Immobilienbesitzer. Sie wird immer dann interessant, wenn es darum geht mehrere Wohneinheiten in einem Gebäude unter einem rechtlich einheitlichen und gemeinschaftlichen Dach unterzubringen. Salopp gesagt handelt es sich bei der Eigentümergemeinschaft um eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümer, die gleichzeitig Eigentümer der gesamten Immobilie mit den diversen Wohneinheiten ist. Damit das Zusammenleben im Alltag funktioniert, müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen restlos geklärt werden. Das verhindert nicht nur Streit und Zwietracht, sondern ermöglicht zudem eine ordentliche und faire Aufteilung der anfallenden Kosten.
Rechtsgrundlage und Begrifflichkeiten
Die Rechtsgrundlage für eine Eigentümergemeinschaft bildet das WEG (Wohnungseigentum Gesetz). Dasselbe Kürzel wird zudem oft für die Eigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümer Gemeinschaft) verwendet.
Um ein Teil der Eigentümergemeinschaft zu werden, benötigt man Wohneigentum in der Immobilie der Eigentümergemeinschaft. Dieses Wohneigentum kann an bestimmte Vorbedingungen geknüpft werden, welche von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden können. Die Eigentümergemeinschaft ist in ihrer Gesamtheit verantwortlich für den Bestand der Immobilie, wobei mit der Hilfe des aktuellen WEG genaue Unterscheidungen zwischen privatem Eigentumsanteil und gemeinschaftlichem Eigentum getroffen wird.
Als grobe Faustformel gilt hier die Regel: Was gemeinschaftlich genutzt werden kann (z.B. Garten), muss auch gemeinschaftlich getragen und unterhalten werden. So ist bei einer Eigentümergemeinschaft beispielsweise die Wohnung an sich privates Eigentum, der Hausgang zur Wohnung allerdings gemeinschaftliches Eigentum. Während der Besitzer der Wohnung in seinen vier Wänden schalten und walten kann, benötigt er für Veränderungen im Hausflur die Genehmigung der gesamten Eigentümergemeinschaft. Ebenso muss er anteilig die Kosten für die Pflege und den Unterhalt des Hausgangs übernehmen.
Die Eigentümergemeinschaft „teilt“ sich also das Eigentum an der gesamten Immobilie, wobei es zu einer Reihe von komplexen Unterteilungen kommt. Es gibt das Sondereigentum, das Teileigentum, das Gemeinschaftseigentum und das Miteigentum. Die Begriffe überlappen sich in der Praxis teilweise. Das ist auch gewünscht und das WEG lässt den Eigentümergemeinschaften viel Spielraum für individuelle Regelungen. Allerdings gilt es zu beachten, dass die getroffenen Vereinbarungen bei der Eigentümergemeinschaft als verbindlich zu betrachten sind und von allen Parteien eingeklagt werden können. Wer eine Eigentümergemeinschaft gründen möchte, der sollte sich deswegen vorab unbedingt den Rat eines versierten Fachanwaltes einholen. So können Streit und Unklarheiten vermieden werden.
Beispiele für Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft
Grundsätzlich hat jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft das Recht seinen Teil der Immobilie zu nutzen, wie es ihm beliebt. Oft fangen genau hier schon die Probleme an. Manche Eigentümergemeinschaften verbieten ausdrücklich eine Weitervermietung und bestehen auf eine Eigennutzung der gekauften Fläche. Auch umgekehrt kann eine Eigennutzung in Gänze ausgeschlossen werden, sodass der Wohnraum vermietet werden muss.
Ein weiteres gutes Beispiel, um die Problematik der Eigentümergemeinschaft zu verstehen sind die Fenster der Immobilie. Zwar gehören die meisten Fenster zu Einheiten, die wiederum einem Eigentümer gehören. Aber in ihrer Gesamtheit sind sie ein Teil des Gebäudes, um den sich alle Eigentümer kümmern müssen. Fenster gehören deswegen rein juristisch zum Gesamteigentum der Eigentümergemeinschaft. Veränderungen an den Fenstern, mit Ausnahmen von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, müssen deswegen von der Eigentümergemeinschaft bewilligt werden. Demgegenüber müssen die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und oft auch für bauliche Veränderungen von der Eigentümergemeinschaft übernommen werden.
Umfangreiches Regelwerk
Hier entsteht schnell ein sehr umfangreiches Regel- und Vertragswerk. Um dieses umzusetzen, bestellen Eigentümergemeinschaften oft einen Verwalter. Dieser kümmert sich nicht nur um die Durchsetzung der Regeln und Vereinbarung, sondern übernimmt auch die Verantwortung für die Instandhaltungsmaßnahmen. Die Kosten für die Tätigkeit des Verwalters muss die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit übernehmen. Denn hierbei handelt es sich um Kosten, die auf die gesamte Immobilie umgelegt werden müssen. Sollte ein Eigentümer den Verwalter mit zusätzlichen Aufgaben betrauen, so muss er darauf achten, dass diese den Vereinbarungen entsprechen und die Kosten im gegebenen Fall selbst tragen. Weitere Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz, sowie aus der Gemeinschaftsvereinbarung. Diese zu erstellen und so zu planen, dass sie langfristig genutzt werden kann ist enorm wichtig bei der Gründung einer Eigentümergemeinschaft.
Was sollte bei der Gründung einer Eigentümergemeinschaft beachtet werden?
Die Gründung einer Eigentümergemeinschaft ist einfach durchzuführen. Dennoch ist ein hohes Maß an Sorgfalt immer geboten. Denn nur mit exakten Vereinbarungen und fairen Konditionen kann der Gründungsvertrag nicht nur wirksam werden, sondern ein Werk für die Zukunft sein. Die einzelnen Bestandteile des Eigentums müssen im Gründungsvertrag im besten Fall detailliert und gemäß der gültigen Rechtsprechung aufgeteilt sein. Dadurch ist eine spätere Aufteilung der Rechte und Pflichten deutlich leichter durchführbar.
Die einzelnen Rechte und Pflichten, aber auch die Nutzungsrechte für die verschiedenen Bereiche der Immobilie sollten restlos geklärt werden.
Auch kleine Details, wie beispielsweise die Erlaubnis für Kinder zum Spiel auf dem gemeinschaftlichen Garten, müssen vorab geklärt werden. Denn der hieraus entstehende Lärm wird vielleicht von manchen Eigentümern als störend empfunden. Nicht minder wichtig ist die Bestellung des Verwalters, sowie die Berechtigung diesem Aufträge zu erteilen. Der Verwalter sollte Aufträge grundsätzlich nur mit der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchführen können, sofern es sich nicht um zusätzliche Aufträge aus dem privaten Bereich der jeweiligen Eigentümer handelt.
Eine exakte und detaillierte Aufteilung, sowie eine genaue Definition der individuellen Rechte und Pflichten der Eigentümer verhindert späteren Streit sehr effektiv. Natürlich kann der Grundsatzvertrag später mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft geändert werden. Hier empfiehlt sich immer eine schriftliche Fixierung der Zustimmung festzulegen. Denn im Streitfall zählt das schriftliche Dokument immer mehr, als eine mündliche Aussage.
