Jeder Besitzer einer Eigentumswohnung stolpert früher oder später über die Begriffe Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Dabei geht es insbesondere um die Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen. Im Alltag tritt bei anfallenden Reparaturkosten häufig die Frage auf, ob ein einzelner oder alle Wohnungseigentümer als Gemeinschaft dafür aufkommen müssen.

Jeder Besitzer einer Eigentumswohnung stolpert früher oder später über die Begriffe Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Dabei geht es insbesondere um die Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen. Im Alltag tritt bei anfallenden Reparaturkosten häufig die Frage auf, ob ein einzelner oder alle Wohnungseigentümer als Gemeinschaft dafür aufkommen müssen.

Definition Sondereigentum

Mit dem Begriff Sondereigentum wird ein Eigentumsrecht an einer Wohnung beschrieben. Zum Sondereigentum gehören die Wohnung selber sowie abgeschlossene Räume wie ein Dachboden oder Keller. Im Grundbuch wird genau aufgeführt, welche Räume neben der Wohnung zum Sondereigentum gezählt werden. In der Praxis bedeutet dies: der Eigentümer ist für alle Kosten in Zusammenhang mit seinem Sondereigentum verantwortlich. Hiervon sind hauptsächlich die Kosten für Instandsetzungsarbeiten und Reparaturen betroffen.

Definition Gemeinschaftseigentum

Für Kosten, die durch eine Instandsetzung oder Reparaturen des Gemeinschaftseigentums entstehen, sind alle Wohnungseigentümer verantwortlich. Zum Gemeinschaftseigentum wird alles gezählt, was kein Sondereigentum ist – also das Grundstück, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die tragenden Wände als auch die Fassaden und natürlich die Heizungsanlage. Fallen hier Instandsetzungsarbeiten an, werden die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt.

Wie ist eine genaue Definition sinnvoll?

In einigen Fällen lässt sich nicht genau exakt bestimmen, ob ein Bereich des Gebäudes nun zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört. Achten Sie, um unnötige Kostenfallen zu vermeiden, daher von Anfang an auf eine klare Definition des Sonder- und Gemeinschaftseigentums beim Wohnungskauf. So können beispielsweise Heizungsrohre, die durch eine Wohnung verlaufen, sondereigentumsfähig sein. Verlaufen die Rohre hingegen durch mehrere Wohnungen oder ein Treppenhaus, gehören die Heizungsrohre eindeutig zum Gemeinschaftseigentum. Im Interesse einzelner Eigentümer dürfte es hier sein, wenn die eigentumsfähigen Rohre ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Somit werden die Reparaturkosten auf alle Eigentümer umgelegt.

Stichwort Sondereigentumsfähigkeit

Um als Sondereigentum zu gelten, müssen bestimmte Bereiche der Eigentumswohnung sondereigentumsfähig sein. Der Gesetzgeber räumt hier bei der Teilungserklärung aber durchaus einen Spielraum ein: sondereigentumsfähige Anlagen müssen nicht zwingend dem Sondereigentum eines bestimmten Eigentümers zugewiesen werden. Als Beispiel eignen sich hier wiederum die Heizungsrohre, die durch eine Wohnung verlaufen, aber dennoch als Gemeinschaftseigentum deklariert werden. Im umgekehrten Fall ist es jedoch nicht möglich, aus Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum zu machen. Damit kann kein Eigentümer bei der Teilung benachteiligt werden. Die Teilungserklärung kann durch den Alleineigentümer des Grundstücks als auch durch einen Vertrag zwischen allen Miteigentümern erfolgen. Der Anteil wird dabei in Buchteilen auf Basis des Verhältnisses der Wohnungsfläche zur Gemeinschaftsfläche festgelegt.

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