Für Mieter ist es erst einmal ärgerlich, wenn Ihnen ein Schreiben ihres Vermieters zugeht, in dem eine Mieterhöhung angekündigt wird. Dabei ist eine Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich möglich, wenn dafür bestimmte Gründe vorliegen. Die Vorlage dafür liefert § 557 des BGB.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Nach § 558 BGB kann eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durchgeführt werden. Diese Vergleichsmiete wird anhand des qualifizierten Mietspiegels ermittelt. Der Vermieter kann sich außerdem auf ein Gutachten berufen oder vergleichbare Wohnungen aufführen, die eine Mieterhöhung begründen. Von einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dürften vor allem ältere Verträge betroffen sein. Für eine Anpassung an die Vergleichsmiete ist allerdings die Zustimmung des Mieters erforderlich – sonst muss der Vermieter erst den Klageweg beschreiten.

Mieterhöhung wegen steigender Betriebskosten

Wenn die Betriebskosten steigen, kann der Vermieter nach § 560 BGB die Betriebskostenpauschale erhöhen, wenn dies im Mietvertrag geregelt ist. Die Erhöhung der Miete aufgrund gestiegener Betriebskosten muss dem Mieter immer schriftlich angekündigt werden. Rückwirkend ist eine solche Anpassung kaum möglich. In der Praxis folgt eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten meistens auf eine Nebenkostennachzahlung. Die Betriebskosten können angehoben werden, wenn der Mieter beispielsweise mehr Heizkosten verbraucht, aber auch, wenn Gebühren für Abwasser oder Müllabfuhr steigen.

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung

Wenn Vermieter in die Modernisierung ihres Objektes investieren, können sie ebenfalls die Miete anheben. Nach § 559 BGB muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen und bestimmte bauliche Veränderungen durchführen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Dazu gehören Maßnahmen zur energetischen Sanierung, eine Reduzierung der Primärenergie und des Wasserverbrauchs sowie die Schaffung neuen Wohnraums. Die Mieterhöhung richtet sich hier nach den für die Modernisierung aufgewendeten Kosten: 11 Prozent jährlich lassen sich hier auf die Miete umlegen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist nicht möglich bei Festmieten, Index- und Staffelmieten.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Wenn die Miete nach § 558 oder 559 BGB angehoben wird, können Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach dem Zugang des Schreibens ihren Mietvertrag außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Falle einer solchen Kündigung kommt es nicht zu einer Erhöhung der Miete bis zum Ablauf des gekündigten Mietverhältnisses. Die Kündigung des Mietvertrages muss immer in schriftlicher Form, am besten per Einschreiben, erfolgen. Wenn die Miete nachvollziehbar aufgrund einer Anpassung an die Vergleichsmiete, steigender Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen erhöht wird, bleibt Mietern in der Praxis nur die Kündigung, wenn sie mit dem höheren Mietpreis aus persönlichen Gründen nicht einverstanden sind.

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