Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter darf nur dann erfolgen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Eine der häufigsten fristlosen Kündigungsgründe sind Mietrückstände.

Wenn dann der Mieter innerhalb einer Schonfrist die rückständige Miete begleicht, auch wenn schon eine Kündigung vom Vermieter vorliegt, wird die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam. Dabei kann jedoch eine ordentliche Kündigung aufgrund von Mietschulden allerdings trotz einer Nachzahlung weiterhin Bestand haben (hierzu gibt es ein BGH Az VII ZR 238/15).

Bei allen anderen Pflichtverletzungen muss vor einer fristlosen Kündigung zunächst eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter erfolgen. Somit darf ein Vermieter seinem Mieter nicht vor Durchführung dieser Abmahnung diesen ohne Begründung auf die Straße setzen. Der Vermieter muss davor dann eine offizielle Räumungsklage einreichen. Wenn dann das Gericht dem Vermieter Recht gibt, kann er dann die Wohnungsräumung durch einen Gerichtsvollzieher durchführen lassen.

Kündigungsschutz für Mieter 

Grundsätzlich genießt der Mieter einer Wohnung Kündigungsschutz. In gesetzlich festgelegten und klar umrissenen Fällen ist eine Kündigung des Mieters durch den Vermieter möglich. Eine Wohnung kann nur gegen den Willen des Mieters geräumt werden, wenn hier die Räumungsklage durch ein Gericht geprüft und als durchsetzungswirksam erklärt wird.

Nur in Ausnahmefällen hat der Vermieter das Recht, den Mietervertrag ohne eine Fristsetzung zu beenden. Dazu gehören derart folgenschwere Verletzungen des Vertragsverhältnisses, so dass es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Mieter fortzusetzen oder dass der Mieter mit einem erheblichen Teil der Mietzahlungen in Verzug geraten ist. (gesetzliche Grundlage § 543 BGB).

Dabei kommt es wiederum jedoch auf den Einzelfall an. Hier müssen dann vom Vermieter auch persönliche Härtefälle von Mieterseite (Pflegebedürftigkeit des Mieters, folgenschwere Krankheit des Mieters etc.) bei einer fristlosen Kündigung mit berücksichtigt werden (dazu gibt es auch ein BGH-Urteil vom November 2016 AZ VII ZR 73/16).

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